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地产时空交换筑大势吹尽黄沙始见金物业

来源:海口星座网 时间:2022年05月28日

地产:时空交换筑大势 吹尽黄沙始见金 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

基本观点:

从目前房地产市场的走势来看,时间换空间的轨迹非常清晰,基于需求的确定性、存货的累积和政策亦步亦趋收紧的行业方向性判断,我们认为时空交换的逻辑还存在,但是房地产行业已经进入时空交换的中期阶段。

人口数量增长、婚育需求和动拆迁需求将在未来2至 年期间支持需求强劲增长,可以预见的是在调控压力下需求将会支持价格水平不会出现明显下降。

虽然受调控政策的极大压制,但投资需求离场的意愿依然不高。在目前的经济和行业环境中,投资需求离场的可能性不大,因此寄希望于投资需求发生抛售,而对房地产市场产生价格压力的可能性不大。

从整体上看,政策只要不向行政调控方面发展,那么政策调控的空间已经不大。但是我们认为,房地产政策显效期尚未到来。房地产市场的供给低于需求的结构性原因并未解除,政策对价格水平上行忧虑尚存。很可能出现在现有政策水平上进一步收紧,在市场回暖后有可能出现第三次调控。

供应量的累积很可能慢于市场上的一致预期,同样也慢于政策制定者的预期。

因此,我们预测房地产开发企业的资金面还将不断的收紧,而这也将促使开发企业提升供应量。

抗通胀属性构不成房价上涨的理由,但能形成防止房价快速下跌的原因。随着通货膨胀走高和房价微幅向下调整,房地产的抗通胀价值势必会显露出来。

也就是说,在2010年的通货膨胀水平加剧并且可能持续的情况和商品住宅价格水平走稳,会造成名义房价稳定,实际房价的下跌。

从政策的出台时间点看,政策出台时间点已经由417政策价格加速上升期出台政策转变至929政策在成交量恢复价格具有上升趋势出台政策,说明政策敏感性已经有很大提升。政策敏感性提升将加速市场调整过程,缩短市场调整时间。

同历史相比,大部分城市可售存量水平还远远低于2008年的历史高位。我们认为,在考虑到资金面政策不断收紧的背景下,供应量至少需要累积至接近于2008年的水平才能够彻底扭转市场失衡的状态。而我们预计,供应量达到或接近于2008年供应量水平的时间点将在2011年二季度以后出现。

研究廉政建设多年的北京航空航天大学公共管理学院教授任建明建议 基于保障性住房覆盖范围有限的基本假设,我们认为双轨制的房地产政策将为商品住房带来两方面利好,一方面是由于土地供应偏向于保障性住房,而商品住宅市场的土地供应依然偏紧,将造成商品住宅市场的进一步不足;另一方面是保障性住房成功将减轻政府对商品住宅市场的政策调控压力。

从目前的实际情况看,随着开发流程标准化和产品标准化的运用,公司规模经济的天花板远未达成,优秀的开发企业在规模上还将有较大的上升空间;其二,优质的房地产公司逆周期稳定增长的实力更强。特别是在信贷收缩的背景下,资金拥有方将愈发青睐具有确定性的开发企业,同时销售回款将提升优秀开发企业获取新项目的能力。

我们所跟踪的地产板块中绝大部分股票的RNAV折价超过20%,周转较慢的公司的折价率RNAV更是超过30%以上,股价相较RNAV的大幅度折价。在相对估值方面,PE水平也相对较低,大部分公司的2012年的PE降至12倍左右。

推荐的标的包括:大市值股票万科和保利地产;地方龙头公司首开股份、滨江地产和阳光城;资源型多业务公司推荐中天城投、中国宝安和福星股份。

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